Продажба на съсобствен имот. Продажба на идеална част от съсобствен недвижим имот

Categories: ПУБЛИКАЦИИ
Published on: 10 март, 2014

Изключително често се случва недвижим имот да бъде собственост на няколко лица, като всеки от тях притежава идеална част от съответния имот, т.н. съсобственост. Всеки от съсобствениците може да се разпорежда само със своя дял да прехвърля, да залага, да ипотекира дела си, но не и целия имот.

Съществуват обаче  законови ограничение при разпореждането на съсобственик с неговия собствен дял от недвижимия имот – съсобственикът не може сам да учредява право на стоеж, пристрояване и надстрояване, сервитути, тъй като тези права не могат да се упражняват върху идеална част, а само върху цялата вещ. Действия с цялата вещ могат да се извършват само със съгласието на всички съсобственици.

Ако един от съсобствениците е решил да продаде своя дял на трето лице, което не е съсобственик, той може да продаде своя дял само при условие, че първо предложи на друг съсобственик и то при същите условия, т.е. за същата цена, на която ще продава на 3-то лице. Собственик, който иска да продава може да предложи на когото и да е от съсобствениците, без да е длъжен да го предлага на всички. Когато съсобственикът, на когото е предложено откаже, за да има валидна продажба на 3-то лице, е необходим отказът на всички съсобственици.

За да имаме валиден откъз на съсобствениците е добре той да е оформен в писмен вид. След като всички съсобственици откожот, може да се осъществи продажбата на трето лице.

Когато съсобственикът продавач и купувачът извършат сделката пред нотариус, съсобственикът подписва писмена декларация, че никой от другите съсобствениците не  е приел предложението.

Предложението за изкупуване на дял при същите условия се онася само за продажба на дял на 3-то лице – несобственик. То не се отнася за дарение договор за издръжка и гледане, продажба на наследство. Следователно собственикът на иделна част от недвижим имот може да дари свободно своя дял на 3-то лице без да предлага първо на останалите съсобственици.

Разбира се винаги може да се стигне до злоупотреба от страна на продавача – да не предложи на всички съсобственици, да им предложи при по-неизгодни условия  привидно, декларацията, която подписва пред нотариуса да е неистинска. Защитата  на останалите собственици  може да упражни само по съдебен ред, в 2-месечен срок от продажбата или от узнаването, както е в практиката.Чл. 33 (2)  гласи: “Ако декларацията  е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата”.

Исковата молба се вписва, за да се гарантират правата на трети лица. Ако искът е уважен и този, който желае да закупи дяла, не плати дължимата сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.

Какво става с 3-то лице – купучач при уважаване на иска?  Купувачът ще бъде евинциран. Тук се прилагат правилата за евикция (съдебно отстранение)- чл. 188 и следващите от ЗЗД.

В повечето случаи обаче никой не би искал да закупи само част от недвижим имот

За да се продаде целия имот, който е в съсобственост, а не само идеална част от него, има 2 варианта:

  • доброволна делба между съсобствениците;
  • съдебна делба

В тези случаи следва да се вземат под внимание и правилата за поделяемост, уредени в чл. 202 и чл. 203 от ЗУТ.

В първия случай се извършва съгласно правилата за поделяемост в ЗУТ, по-конкретно в чл. 202 и чл. 203. При доброволна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект, както и правни сделки за прехвърляне на реално определени части от тях могат да се извършват само ако обособените дялове или части отговарят на одобрени за това инвестиционни проекти, с някои изключения. Това се удостоверява от общинската (районната) администрация.

В чл. 203. от ЗУТ се регламентира съдебната делба. При нея съсобствена сграда, жилище или друг обект се извършва само ако съответните дялове могат да бъдат обособени в самостоятелни обекти без значителни преустройства и без неудобства, по-големи от обикновените, при спазване на строителните правила и нормативи. Главният архитект на общината (района) по предложение на съда и в определен от него срок одобрява инвестиционен проект или издава мотивиран отказ. При наличие на техническа възможност, доказана с инвестиционен проект, се одобрява и повече от един вариант за делба. Контролът по законосъобразност на одобряването на проектите или по отказите се извършва от съда, пред който е висящо делото за делба в същото производство. При съдебната делба, ако имота е неподеляем, се изнася на публична продан, в която съделителите могат да участват или могат да гохизкупят имота. Производството по съдебна делба също може да приключи със съдебна спогодба.

При доброволната делба естествено отново е необходимо съгласието на всички съсобственици, както и имотът трябва да е поделяем. Доброволна делба се осъществява под фомата на договор с нотариална заверка на подписите или като съдебна спогогдба по дело за делба. Съделителите имат задължение да прехвърлят права, да предадат имота или реална част, а за уравняване на дяловете се плаща парична сума.

Владислава Галева, юрист

Comments are closed.


December 2018
M T W T F S S
« Apr    
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31  
Archives

Welcome , today is Tuesday, 18 December, 2018